七五折卖房是自救还是噱头全国房价会咋变

2月17日,与楼市有关的两个消息引发关注。一个是国家统计局公布1月份70城房价数据,一个是恒大全国楼盘实施七五折优惠。

1月份全国楼市整体稳定,一线城市房价涨幅扩大;二三线城市房价继续上涨,涨幅回落。疫情当下,恒大等房企实施降价促销,是降价自救还是玩噱头?

面对房企的这一波降价促销,

执行低贷款利率  支持疫情防控企业降低融资成本

1月份全国房价涨幅收窄

16日,尝到甜头的恒大又往市场上扔下了一颗“炸弹”。

例如,恒大除了最低价购房、无理由退房,还能推荐赚佣。简单来说,就是在平台上抢5000元认购定金,自己买房,房价额外再减2万元;推荐他人买房,可获得1%的佣金并再奖励1万元。

股份制行贷款利率情况:招商银行苏州分行为某抗疫物资生产企业快速发放信用贷款1000万元,利率优惠20BP。光大银行于春节后紧急下发《关于加大抗击疫情相关贷款业务定价支持的通知》,通过定价权限下放及实行FTP优惠减免等措施,给予抗击疫情相关企业最优利率支持;目前投放利率加权水平4.7%,低于该行全口径投放水平60BP,其中深圳科兴药业有限公司及广东兆阳生物科技有限公司均以3.95%利率进行贷款投放,缓解企业付息压力。民生银行高度重视五大部委联合下发的通知,特制定相关定价优惠政策;对于支持抵抗疫情的重点企业、通知所提的白名单企业的贷款,给与内部资金转移定价(FTP)30BP的优惠;对于疫情严重地区的对公贷款和小微贷款,FTP再优惠30-50BP。这项政策极大地鼓励该行贷款外部定价的下降,并预计短期内维持不变;截至目前,该行对公贷款的定价水平较前期下降10BP左右,小微贷款下降25BP左右。例如:温州分行对于制造业、批发和零售业、住宿和餐饮业等领域的存量和新增企业贷款在2月的应付利息统一降至一年期LPR(4.15%)计收,合计减免利息700万元;为辽宁地区最大药品供销商之一的辽宁省医药有限公司按4.15%的优惠利率进行业务续作,利率降低63BP,按6000万计算,全年为客户减免利息预计38万元;成都分行决定为承担了四川省抗击疫情药品及医疗物资重点采供职责的四川科伦医药贸易有限公司在原有2亿授信基础上再给予1亿元专项抗疫融资,利率由原4.57%降至3.92%,下降65BP,全年节省利息65万元。兴业银行对54笔抗疫信贷采用了优惠利率,对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业以及有发展前景但暂时受困的企业,特别是小微企业,通过展期或续贷,最大限度保障企业续贷额度要求;安邦(厦门)生物科技有限公司是一家专注于快速体外诊断(POCT)的研发、生产、销售和服务的小微企业,公司研发的新型冠状病毒2019-nCoV核酸诊断试剂盒是国内首家核酸快速诊断试剂,疫情发生后,该产品作为福建省首个新型冠状病毒诊断试剂捐赠品,陆续发往湖北、河南、上海等省市医疗机构使用,为保障企业春节期间正常生产,兴业银行在1月21日及时为企业提供了人民币100万元的信用免担保贷款,并在现行利率基础上下调0.65个百分点。广发银行为至少8家企业以低于基准的利率发放流动资金贷款共22932万元,支持企业抗击疫情;西安分行成功为国药控股陕西有限公司发放优惠利率贷款1亿元,用于采购抗疫药品保障陕西定点治疗医院药品供应;在了解到华润河南医药有限公司资金需求后,郑州分行迅速组织力量,开辟绿色通道。客户经理第一时间冒着大雪到企业收集出账资料。在总行相关部门大力支持下,仅用半天时间,郑州分行便以低于基准的优惠利率为客户提供了3100余万元的流动资金支持,专项用于采购防疫抗疫物资;杭州分行以低于基准的价格向浙江振德控股有限公司投放2000万元流动资金贷款,用于企业防控新型肺炎病毒口罩的生产。华夏银行浙江分行提前与省疫情防控重点保障企业浙江明日控股集团研究制定应急金融服务方案,并主动下调其存量贷款利率至4.35%;义乌支行主动为浙江省36家疫情防控急需物资供应商之一的义乌市百灵医疗器械有限公司,降低存量贷款利率至LPR利率(4.15%)。浙商银行公司条线抗击疫情信贷利率区间为0-5%之间,其中80%为4.35%及以下;对上海润达医疗科技股份有限公司从一年期5.655%优惠下调至4.7%;对抗击疫情小型企业贷款利率予以优惠。最低可按基准上浮10%-20%执行,如海宁支行为口罩企业发放抗击疫情贷款100万,贷款利率在原有基础上下浮20个百分点,实际利率上浮10%。恒丰银行为抗击疫情企业提供信贷支持,根据企业实际要求设计融资方案,考虑到疫情期间企业所遇困难较多,利率均给予优惠,平均年利率为4.8%,部分企业低至4.1%。

恒大集团发布的文件显示,2月18日至2月29日期间,全国各在售楼盘住宅(含公寓及写字楼),可享受75折优惠;3月1日至3月31日期间,全国各在售楼盘住宅(含公寓及写字楼),可享受78折优惠。

“在这种情况下,企业的营销决策力度肯定能影响一部分还有购房意向的客户。”张大伟表示,但目前的市场签约额不代表销售额。不过,对房企来说,有大量的预订客户才有可能在随后的价格变动中占得先机。

一线城市多为土地出让金、住房公积金缓缴等,整体较审慎;二、三线城市除了土地出让金、住房公积金缓缴,还涉及开竣工时间顺延、减免税费、简化交易流程等。

但真能享受这么大的优惠吗?有网友回应,“很多城市房价是受各地一房一价调控的,所以打75折,绝对是套路。”“我还以为可以捡个便宜,谁知道刚问了恒大的销售,他说原本每平方8000的房子,已经是在原价打折的。这次就是在这原价上打折,意思是原价每平方1万的房子,现在75折就是每平方7500。”

本次疫情发生以来,银行业金融机构积极对接疫情防控企业和复工复产融资需求,加大信贷投放,促进企业生产。截至4月11日中午12点,根据中国银行业协会官网及会员单位报送信息,经统计,各银行业金融机构合计信贷支持超过24200亿元,其中国家开发银行抗击疫情信贷支持521.65亿元;中国农业发展银行和中国进出口银行抗击疫情信贷支持合计1178.01亿元;工、农、中、建、交和邮储6家国有大型商业银行抗击疫情信贷支持合计5798.17亿元;中信、光大、浦发等12家股份制银行抗击疫情信贷支持合计8875.17亿元;135家城商行、民营银行提供疫情防控专项授信达5902.07亿元;全国农信机构向相关企业提供信贷支持达1788.06亿元;17家在华外资银行、大陆台资银行提供信贷支持137.05亿元。

“现在所有房地产交易环节的限制性政策,限贷、限售、限价基本都没有放开,目前唯一能撬动客户的只能是大幅度的降价。”张大伟说。

多地相继推出涉房支持政策

践行公益慈善  捐款达23.48亿,捐物1533万件

近期,房企卖房纷纷将“战场”转移到线上,恒大、融创、富力、世贸等多家房企开启线上营销模式:除了VR看房、直播卖房,还推出无理由退房、差价补偿、车位拼购,等等。

梳理显示,目前全国超20个省区市暂停开放售楼处、中介门店。克而瑞发布报告显示,1月百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比下滑。

“预计未来会有更多城市会出台类似政策。”张波认为,各地支持性政策的出台对后市房价稳定将起到重要作用,包括贷款还款的延期、预售条件的变化、部分税收的减免,这些都是房企当下的痛点,可以有效保障行业有序发展,安全度过困难期。

“受疫情影响,1月房地产开发企业销售受影响,二手房交易、租赁市场也不同程度受波及,但全国整体房价持续相对稳定。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

严跃进认为,预计后续各大房企会跟进。恒大类似做法给了全国其他房企启发,即主动提供优惠购房条件和条款,在市场不好的时候主动占据市场。

“但这并非预示着房地产调控会全面放松。”张波补充道。邹琳华预计,“2月份,一二线城市房价基本上是以平稳为主,三四线城市房价可能是下跌的。”

房企开启“自救”模式

70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,1月份,房价上涨的城市数量为47个,较上月50个有所减少。降价的城市数量减少到了15个,没有增加。1月份房价持平的城市数量出现上升。

以一套100万元的房子为例,如果同时享受75%的住宅销售优惠和94%的楼宇去化率优惠以及93%的一次性付款优惠,折后价格为65.6万元。

国有大行贷款利率情况: 农业发展银行对人民银行全国性名单内的重点支持企业,提供的再贷款发放利率为2.5%-3.1%,低于3.15%的利率上限,加大重点企业支持力度,推动再贷款政策取得实效。2月9日新疆分行向北屯额河草原食品有限责任公司发放贷款3000万元,享受优惠利率2.9%;2月11日安徽分行向安徽联河股份有限公司发放贷款1000万元,享受优惠利率2.5%;2月13日,河北分行向石家庄君乐宝乳业有限公司发放贷款3亿元,享受优惠利率2.5%;湖北分行向湖北康宏粮油食品有限公司发放贷款4000万元,享受优惠利率3%,向奥美医疗用品股份有限公司发放贷款5000万元,享受再贷款优惠利率,减轻企业负担,充分发挥政策性金融服务职能。南通市分行对纳入人民银行疫情防控重点企业信贷支持名单的客户,利率定价最多可优惠225BP,特殊情况可一事一议;对其他涉及疫情防控的救灾应急贷款,在原贷款定价方案上给予最高40BP优惠;对小微企业,在原贷款定价方案上给予最高25BP优惠;对制造业贷款,在协商一致基础上适当给予优惠。福建省分行向福建省百凯弹性织造有限公司发放贷款5000万元,享受再贷款优惠利率。工商银行对于人行再贷款名单内的国家疫情防控重点企业,利率最低为1.65%,最高不超过LPR-100个基点,多数执行最低利率,如中国医药集团、中粮集团下属的子公司等;对于未纳入名单的企业,如广东先强药业有限公司等,尽可能实施低的利率。农业银行对疫情防控相关的小微企业实施优惠定价,确保全国疫情防控重点保障企业名单内小微企业获得优惠贷款利率。对全部普惠型小微企业,根据疫情影响程度实施差异化贷款定价。南通分行对人民银行疫情防控重点企业信贷支持名单内的企业,新增贷款利率不高于LPR减100BP;对受疫情影响较大的种养殖业,与市农业农村局进行沟通对接,对2020年6月30日之前的贷款按贷款额度的2%进行贴息补助;推出助业快E贷等线上信用类贷款,可享受普惠优惠利率,贷款额度最高达50万元;对普惠贷款在执行2019年普惠利率的基础上再优惠下调50个BP。中国银行南通分行对于重要防疫物资和重点民生领域的普惠型小微企业贷款综合成本在2019年基础上再降0.5个百分点,三年期贷款的执行利率不高于4.5%;对符合个人经营贷款整体政策的疫情防控应急物资生产企业第一时间满足其融资需求,并在信贷政策中纳入优质普惠客户范畴,利率较非优质客户最大幅度下调45个BP。建设银行通过开辟金融服务绿色通道、调整信贷政策和内外部定价等措施,加大对疫情防控重点保障企业的信贷支持,确保企业贷款利率低于1.6%。交通银行对人民银行重点保障名单内的企业,均按照LPR至少下浮100BP优惠利率精准投放。例如,北京市分行对于重点保障名单某客户发放1.65%的专项贷款,作为该户同业首单优惠贷款;辽宁省分行对于重点保障名单某药业公司发放2.3%的专项贷款1500万元,切实缓解企业防疫物资生产过程中的资金紧张问题,保障了重点防疫物资企业的生产经营;南通分行向防疫相关企业提供的优惠利率专项贷款,利率上限为贷款发放时最近一次公布的一年期LPR减100基点,与疫情相关小微企业、个体工商户经营性贷款,在现行基础上利率下调50个基点;2月2日获知福建某小微药业企业资金紧缺后,开辟绿色通道,当日审结,2月3日向企业发放贷款500万,融资利率按照小微贷款优惠下浮10%发放,顺利实现结束假期复工第一天即投放并圆满解决小微客户诉求;为黑龙江某医疗器械公司提供专属服务优惠定向支持,2月13日成功实现首笔200万元优惠利率贷款的顺利投放,优惠利率为2.35%,财政贴息后的企业实际融资成本为1.175%,有力保障了企业的生产资金需求;2月17日向承接了诸多药品生产企业药品包装盒、包装箱的生产工作的青岛某包装有限公司发放300万元疫情防控重点企业支持贷款,利率为3.15%;针对疫情防控名单内的厦门某面粉有限公司,简化传统信贷审批流程,两天内完成5000万元信贷资金审批,于2月20日成功发放首笔贷款194.81万元,利率为2.05%;对江西某企业主动对接,上门服务,一户一策,定制方案,24小时放款500万,利率仅为1.65%,刷新“交行速度”;2月24日,为吉林省满足开工条件的一家口罩生产企业提供800万元专项贷款,利率仅为2.05%;仅用两个工作日完成授信审查、贷款发放,成功向全国疫情防控重点保障企业名单内的重庆某药厂发放 500 万元疫情防控专项贷款,利率仅为1.80%;2月13日,为保障生活必需品的吉林省某商业集团发放贷款2亿元,紧急用于企业在疫情期间采购周转,该集团进入人行全国性疫情防控重点保障企业名单后,3月16日将2亿元贷款利率下调至2.05%;开通绿色通道,成功为大连某医药公司申报3000万元疫情防控专项贷款,并在3月5日实现该公司342万元提款需求顺利投放,利率2.05%。邮政储蓄银行对小企业贷款信贷利率区间在2.2%-3.15%之间,小额贷款执行当地最优惠利率,其中,对湖北省内的普惠型小微企业主、个体工商户的贷款利率定价,在现有利率基础上下调50个BP。对央行名单内企业信贷利率区间为1.65%-3.15%,其中2月7日际华集团股份有限公司一年期贷款利率为1.65%。

截图自国家统计局官网。

“恒大的促销,主要是一种营销手段,实际降价程度可能并不大。对三四线城市房价会有一定影响,对一二线城市没有影响。”邹琳华指出。

七五折购房,是福利还是噱头?

涨价城市数量减少外,“据测算1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数同环比涨幅分别为6.5%和0.3%,涨幅均收窄。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示,“2020年春节较早,1月份房价指数的数据受新冠肺炎疫情影响相对较小。”

城商行和农信社条线贷款利率情况:部分获央行专项再贷款支持的城商行,最低利率达3.15%;其他城商行的信贷支持也多采用优惠利率。农合机构中,浙江省农信一年期LPR利率4.15左右,部分给予免息优惠;山西省农信2020年2月份和3月份返回贷款利息收入后实际利率约为4.7%,2020年新增中小企业贷款利率6.4%—7.2%之间;江西全省辖内农商银行自1月20日至2月10日对疫情防控重点企业新增授信贷款利率在3.15%-5.655%区间。江苏张家港农商银行设立10亿元专项免息资金,为符合条件的广大中小微企业提供“定期免息”服务,给予中小微企业最长为期三个月的授信延期服务,金额最高为贷款增量30%的贷款利息减免。广东南海农商行为南海必得福无纺布有限公司发放首笔1.5亿元疫情防控专项贷款,贷款利率仅为3.15%。路桥农商银行对口罩、护目镜、防疫消毒等疫情防控重点企业执行同期LPR利率下降150个基点,助力企业复工复产。

另外,单栋楼去化率达到80%(含)-90%的,可再享受额外97折优惠;单栋楼去化率达到90%及以上的,再享受额外94折优惠。在付款方式上,一次性付款可享受93折优惠,常规按揭付款享受95折优惠,首付优惠按揭付款享受96折优惠。

“从1月下旬至今,大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量减少90%。除了极少数疫情前已经确定好的交易,还有疫情期间特价房源成交外,大部分售楼处逐渐进入封闭状态。”张大伟说,“从企业角度看,企业必须自救。”

疫情影响下,房企生存空间受到挤压,目前无锡、西安、南昌、上海、浙江、安徽、江西等多个省份或城市相继推出涉房支持政策。

值得关注的是,4个一线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。新房方面,北京持平,上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。二手房方面,北京上涨0.4%,上海上涨0.2%,广州上涨0.3%,深圳上涨0.7%。

此外,31个二线城市则是新房环比涨幅回落,二手房持平;35个三线城市新房涨幅比上月回落0.2个百分点;二手房售价涨幅与上月相同。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华对记者表示,1月的房价,主要是延续了上年12月的态势,春节假期及疫情影响下成交量较小,价格代表性不强,进一步的行情需要看2-3月的市场走势。

同时,银行业金融机构持续履行社会责任,大力践行公益慈善,积极捐款捐物。截至4月11日中午12点,根据中国银行业协会官网、会员单位报送及相关慈善机构公布的信息,经统计,银行业金融机构捐款23.48亿元;捐赠物资已超1533万件,其中医疗物资1466.56万件、生活用品53.09万件、食品13.89万件。

“房地产行业的政策宽松是趋势,在房住不炒的前提下,推动改善置业的政策会大量出台,本来预计的2020年小阳春依然会延后出现。”张大伟指出,如果政策不出现宽松,预计到3月份一些房地产企业很可能出现资金链断裂。

“2月份受疫情影响,70城新建商品住宅价格指数同比和环比会呈现涨幅进一步收窄的态势。”严跃进预计,“受疫情防控期间房企售楼处关闭等因素扰动,房价上涨的城市数量会快速减少。”

中原地产首席分析师张大伟也持相似观点,“1月网签数据与开发商发布的销售数据并不代表市场真实、实时情况,其滞后于市场真实表现,市场将在2-3月逐渐反应出疫情影响。”

1月房价数据是否已体现疫情影响?

恒大表示,从2月13日实施网上卖房开始,三天时间通过恒房通认购47500套,总价值约580亿元,全国600多个楼盘均有认购,其中最高的一个楼盘认购870套。